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建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

內容來自要如何汽車貸款sina新聞

地方調研樓市未涉限貸調整 官員稱當排頭兵風險高



  樓市微調地方預期調查

  紀睿坤

  根據本報記者多方采訪梳理,地方樓市調控變動多數還停留在研討階段,主要是為地產維穩儲備政策,且幾乎未涉及"限貸"政策調整。

  兩會後,各地有關"救市"的信號便層出不窮。

  自杭州醞釀松綁限購後,一則"杭州將大安區豪宅二胎年息借貸增貸轉貸在5月1號之後松綁限購"的消息亦在市場流傳。

  "來自多方面的信號都顯示,杭州的限購將在五一開放,已經有樓盤意欲五一後漲價,這在杭州房地產市場已不是秘密。"杭州本地房企的一位人士向21世紀經濟報道記者介紹。

  4月28日,當地復地上城售樓處的一位售樓人員在電話中告訴21世紀經濟報道記者,"目前該項目均價10000元,五一之後限購會松,屆時該項目會有一定的漲幅"。

  上述杭州本地的開發商亦透露,所謂的限購放松並非取消限購,隻是依照杭州各區域、板塊的庫存情況,進行局部調整,蕭山、餘杭區等庫存較大、競爭激烈的重點板塊限購將適度松綁,但主城區不會放開。

  據其瞭解,和3月初因座談會引發的"杭州救市"說不同,此次杭州的限購放松,原則上已獲取浙江省層面的認可。

  不過當21世紀經濟報道記者致電杭州市房管局和浙江省住建廳予以核實時,均對本報回應稱"尚不清楚"。

  實際上,這並非全國首個存在"救市"懸疑的地方政府,早在杭州之前,福建、常州、長沙等多地均被曝光擬通過限購、限價等房地產政策的調整,以刺激樓市,但官方均未明確表態。

  根據21世紀經濟報道記者多方采訪梳理,此番地方樓市調控變動以地方自發性調整為主,其中包括松綁限購、限價、購房入戶等多個方面,且多數還停留在研討階段,意圖為地產維穩儲備政策,且幾乎沒有涉及"限貸"政策調整的,後者被認為殺傷力更大。

  中國房地產協會副會長朱中一表示,和2008年自下而上,涉及松綁信貸政策等一攬子刺激樓市消費的組合政策不同,在當前信貸政策仍然趨緊的背景下,地方行政性主導的救市可能效果有限,市場層面博弈的變幻,或是更大的期許。

  限購謀微調限貸加碼

  杭州的"救市"傳言始於3月底。

  "彼時,杭州市政府與杭州市場上本地和全國性的大型房企的主要負責人進行瞭一次會議溝通。"世邦魏理仕杭州分公司董事總經理馬英樞介紹,會議上,就"限購松綁、二套房首付調整等政策"進行瞭一些討論,由此也引發瞭市場對於限購松綁的猜測。

  馬英樞稱,杭州樓市眼下確實面臨著巨大的庫存高、去化慢、成交疲軟的壓力,杭州的確存在限購松綁的意願和條件。

  更值得一提的是,一季度,杭州市土地溢價亦存在小幅下調,主城區地價平均溢價率為9.3%,比去年平均20.9%的溢價率有很大的回落。

  實際上,21世紀經濟報道記者多方采訪瞭解到,除杭州外,3月以來,長沙、常州、無錫、鄭州、福建等多地均曝光出擬調整現有的房地產政策以刺激樓市,涉及限購松綁、購房入戶等多個方面。

  比如天津、福州、杭州等地,召集房企研討通過松綁限購等,刺激樓市銷售;無錫、河南是借助新型城鎮化的戶籍制度改革,刺激樓市消費。

  河南省住建廳相關人士介紹,河南省將研究出臺鼓勵農村人口到縣城買房落戶的政策,"目前建議已經匯報給省住建廳,住建廳將根據這些建議,匯總、調研,並為後續的政策制定提供依據,這也將大幅提振河南本地縣域房地產市場消費力度。"

  無錫更是發出通知,自5月1日起,在無錫市購商品房(含二手房)達60平方米以上,且在本市有穩定工作的人員,準予本人、配偶和未成年子女來錫落戶。無錫這一戶籍新政比以前"購房70平方米落戶"的規定減少瞭10平方米。

  與此同時,21世紀經濟報道瞭解到,被業界認為殺傷力更大的"限貸"政策卻幾乎未見松動,並有加碼跡象。

  劉利欽介紹,"目前,杭州本地的按揭利率已全面抬升至基準利率,二套房的首付6成,部分銀行已經提高至7成,利息也高達20%,如此限制瞭大批購房客戶。"

  在杭州以外的多個地區,限貸同樣遏制住瞭樓市炒熱的咽喉,比如目前河北廊坊等地均收緊瞭房貸,非本地戶籍者在當地購房要取得貸款,非常困難,某樓盤的貸款拖瞭將近半年也沒辦下來。

  在近期舉行的河南省房地產市場形勢分析座談會上,參會的河南省市、縣的房管局長也認為,房貸收緊是影響樓市銷售的重要因素。

  劉利欽說,銀行銀根收緊的背景下,一方面開發企業貸款難,需要大幅降價回籠資金;另一方面個貸也無法實時到賬,個別銀行更是暫停房貸甚至存在延遲放貸的情況,從而阻礙購買力。

  劉對此也表示理解:在銀根收緊背景下,各地方分行的貸款額度有限制,需要遵從總行的調配,需符合銀行本身的商業利益。

  朱中一表示,地方主導的所謂的"救市"政策很難涉及"信貸"政策層面,在信貸政策趨嚴之時,諸如基於地方供需關系,放松或者調整限購對於市場的影響有限。

  為分類調控儲備政策?

  值得一提的是,目前各地的"救市"動作並不一致:除瞭無錫出臺瞭官方的戶籍新政通知之外,其餘的尚屬於政策建議和儲備階段,並未有實質性的執行文件。

  中部某省住建廳有關負責人向21世紀經濟報道記者介紹,房地產市場維穩已經替代房價控制目標,成為2014年樓市調控的核心。在後期市場預期不明的情況下,該省正在研討分類調控思路,儲備房地產市場的維穩政策。

  上述領導也認為,福建、長沙、杭州等地通過座談會征求意見的形式,實際上是政府調研市場,儲備房地產市場健康發展的相關信息。此舉在市場敏感時期,被解讀為"救市",不一定準確。

  福建省住建廳相關人士亦告訴21世紀經濟報道記者,當地的確召集過開發商研討有關樓市調整意見,但也隻是處於前期收集市場意見、研究儲備政策的階段,並未明確出臺時間。

  河南省住建廳的相關負責人也在該省近期房地產座談會上明確表態,今年房地產政策比較緊,省級層面近期不會出臺新政策,但是研究儲備政策,防范政策風險,必不可少。

  參加長沙房地產座談會的湖南省房地產開發協會首席經濟學傢王義高則表示,座談會上,長沙的確傳遞瞭政府會松綁樓市的信號,但是政策松綁時間並未確定,目前能夠確定的是,隻要全國有3到5個城市表態,長沙肯定會跟進。

  住建部政策研究中心主任秦虹對地方的調研等表示理解,"當前針對樓市的分類調控並不簡單,需要深入研究當地住房市場的特點,準確預判市場發展的趨勢和風險。如果判斷失誤就有可能分錯類,調錯方向,反而加劇市場的不平衡"。

  不過,秦虹強調,"抑制投機投資性需求,滿足合理的住房需求"這個大的政策方向是不變的。

  顯然,在這個大方向下,各省就有瞭一定的調整空間。

  上述中部某省住建廳領導也坦言,從政策調整看,從過去以調控房價為主要目的,轉為促進房地產持續健康發展長效機制,肯定會存在執行上的松綁。

  住建部下屬的政策研究中心的一位人士亦告訴21世紀經濟報道記者,分類調控的核心就是地方能夠根據自己城市的情況,制定符合市場和本地實際的差異化的政策。

  但有知情者稱,落實到紙面上,卻鮮有地方"站"出來明確稱松綁限購。

  "中央明確瞭'雙向調控'的思路,樓市庫存較大的城市可以進行適度調整,但缺乏執行細則和標準,充當排頭兵的風險都較高,而且,當前房價仍處於高位,放松的時機還不成熟",一位地方住建廳人士如是介紹。





新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-04-29/07482708986.shtml

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