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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

  自2011年地方政府自行發債的閘口開啟之後,自行發債試點省市在2013年再次擴圍。根據財政部4日發佈的《2013年地方政府自行發債試點辦法》,在首批試點的上海市、浙江省、廣東省、深圳市之外,經國務院批準,江蘇省和山東省在2013年也加入到自行發債試點的行列中。至此,我國地方政府自行發債試點已擴至6個省市。

 解決

  提到地方債務問題,通常引用的是一個詞語是"地方政府性債務"。地方政府性債務並不同於上文所說的地方債,它更多的是包含地方政府負有償還或擔保責任的一些其他債務,尤其是一些地方融資平臺公司的債務。

賣屋二胎年息借貸增貸轉貸  發債試點省市再次擴圍

  自行發債是指試點省(市)在國務院批準的發債規模限額內,自行組織發行本省(市)政府債券的發債機制。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-08-18/08252869322.shtml

地方政府自行發債試點擴至六省市 山東江蘇加入行列

  我國地方政府舉債融資有一個演變發展的過程。1998年亞洲金融危機期間,國務院決定增發國債,由財政部轉貸給省級政府,用於地方的經濟和社會發展建設項目。2009年國際金融危機期間,為幫助地方政府解決一攬子經濟刺激方案中配套資金不足的問題,國務院同意由財政部代理發行地方債券。2011年,經國務院批準,上海市、浙江省、廣東省、深圳市四地開展地方政府自行發債試點。

  我國現行的《預算法》規定:"地方各級預算按照量入為出、收支平衡的原則編制,不列赤字。除法律和國務院另有規定外,地方政府不得發行地方政府債券。"

  允許地方政府自行發債無疑是"開前門"和"陽光化"的過程。審計署的審計結果顯示,2012年底債務餘額中,銀行貸款和發行債券分別占78 .07%和12 .06%,仍是債務資金的主要來源。業內專傢表示,政府私下融資,多是選擇向銀行貸款,對銀行沖擊壓力較大,容易形成不良資產。現在允許公開在資本市場進行融資,這樣也減輕瞭銀行產生不良資產的壓力。

  "未來自行發債試點應該會向經濟發展水平、財政收入高和政府信譽有保證的地區拓展,具體會到什麼程度,財政部應該會有一些具體安排。"趙錫軍稱。

  中國人民大學財政金融學院副院長趙錫軍對《經濟參考報》記者表示,從試點省市自行發債經驗來看,雖然發債額度和規模占地方財政收入比例不是很高,但推進自行發債試點對改革和完善目前財政體制和發展債券市場是一種有益的嘗試,為緩解地方政府資金壓力開辟瞭新的途徑。

  地方政府性債務需"疏導"

內容來自sina新聞

  "地方政府目前面臨問題是,要麼繼續想盡各種辦法以各種成本融資,位置好還能賣地,要麼馬上面臨資金枯竭。"在沈明高看來,地方政府債務問題需要找到一個可持續解決方案,首先要弄清地方政府有多少債務,提高透明度,使資產負債表經得起檢驗。而在有瞭真實資產負債表數據之後,才能判斷地方政府發債是否可持續和債務上限。此外,地方政府不應寅吃卯糧,要合理安排資金使用。"要有約束機制,有兩種,一種是地方人大約束,第二種是中央政府或市場約束。"

  花旗銀行大中華區首席經濟學傢沈明高在接受《經濟參考報》記者采訪時表示,地方政府債務有解決空間,關鍵是怎麼解決,如果隻是像以往四個省市一樣象征性發債,對緩解地方債務幫助不是很大。"試點多幾個少幾個不重要,試點關鍵作用是摸出一套制度來,最後變得可復制可推廣,這個很重要。"

  地方政府性債務的快速增長引發瞭社會各界的廣泛關註。尤其是很多藏在黑箱裡的隱性債務是個未知數,更加劇瞭人們對地方政府性債務的擔憂程度。審計署指出,隨著國傢對地方政府性債務管理的加強和銀行對地方政府及其融資平臺公司信貸投放的從緊,一些地方通過信托貸款、融資租賃、售後回租、發行理財產品、B T (建設-移交)、墊資施工和違規集資等方式變相舉債融資的現象較為突出。

  "債券有一個期限結構合理化問題增加一個期限品種,將更有利於地方政府的債務管理。"楊志勇指出。



  國傢審計署對36個地方政府本級2011年以來政府性債務情況進行的審計結果顯示,截至2012年底,36個地方政府本級政府性債務餘額38475.81億元,比2010年增加4409.81億元,增長12 .94%。這36個地方政府本級中,有11個省本級和13個省會城市本級2012年債務規模比2010年有所增長,其中4個省本級和8個省會城市本級債務增長率超過20%。一些省會城市本級債務率和償債率指標偏高,由於償債能力不足,隻能通過舉借新債償還舊債。

  從債務舉借主體看,2012年底債務餘額中,融資平臺公司、地方政府部門和機構舉借的分別占45 .67%、25 .37%,仍是主要的舉借主體。其中,融資平臺公司和其他單位債務餘額增長較大,分別比2010年增加3227 .34億元和1295 .72億 元 , 增 長 比 率 分 別 為22 .50%和32.42%。



  國際貨幣基金組織(IMF)此前表示,如果將地方政府融資平臺包括在內,"增擴"概念下 的 廣 義 政 府 債 務 估 計 已 增 加到G D P的近50%,相應的"增擴"財政赤字在2012年約為G D P的10%。

  "很多地方政府甚至不知道自己究竟負擔瞭多少債務。而要解決地方政府的問題,不能靠堵,隻能靠疏導。有的觀點認為,現在地方政府債務這麼亂,地方發債不能輕易放開,但問題是正因為不放開才這麼亂。隻有債務更加透明,地方財政風險才更容易防范。"楊志勇指出。

  中國社會科學院財經戰略研究院研究員楊志勇在接受《經濟參考報》記者采訪時表示,分稅制改革之後,地方財政相對獨立,客觀上來說,地方政府就有發債的訴求。但是由於種種原因,地方政府並沒有被賦予發債的權利。"從財政轉貸、到財政代發,再到地方自行發債以及現在的自行發債擴容,這是個好事。未來,自行發債也應該全面鋪開。"楊志勇指出。

  意義



  探索地方發債新機制

  從目前地方政府自行發債經驗來看,其發債額度受到嚴格控制,且占地方財政收入比重有限,其象征意義大於實質意義,但業內人士認為,拓展地方政府自行發債試點更重要的是應總結出一整套完善發債規則和制度,為地方政府性債務問題化解找到一種可持續性解決方案。

  在2011年地方政府自主發債試點剛啟動時,試點省(市)政府債券期限為3年和5年,而後在2012年,債券期限擴充至3年、5年和7年。根據《2013年地方政府自行發債試點辦法》,2013年政府債券期限也為3年、5年和7年,試點省(市)最多可以發行三種期限債券,每種期限債券發行規模不得超過本地區發債規模限額的50%(含50%)。

  對於地方政府目前融資模式,有業內人士指出,由於中國目前法律不允許地方政府自行通過"正門"直接發債,卻默認地方政府通過融資平臺公司用不規范、不透明、成本高的方式走"後門"大肆舉債,這讓預算法形同虛設,相關風險得不到有效防范,地方政府債務管理因此實際處於被動失控的局面。因此,修訂預算法允許地方政府合法地借債已勢在必行。

 推進

  金融專傢趙慶明此前在接受記者采訪時稱,目前解決政府債務危機最迫切辦法就是修改預算法,允許地方政府發行市政債,資金專門用於基礎設施和提供公共產品,但前提是地方政府財政預算必土地借錢二胎年息須由地方人大主導,最終實現科學決策,高效執行和嚴格監管,防止地方政府亂花錢。

  財政部最新發佈的《2013年地方政府自行發債試點辦法》指出,發債定價機制包括承銷和招標,具體發債定價機制由試點省(市)確定。試點省(市)發行政府債券應當以新發國債發行利率及市場利率為定價基準,采用單一利率發債定價機制確定債券發行利率。試點省(市)發行政府債券實行年度發行額管理,全年發債總額不得超過國務院批準的當年發債規模限額。2013年度發債規模限額當年有效,不得結轉下年。

  業內人士表示,地方政府自行發債是一個新的機制,其發展方向是逐漸置換和替代那種不夠規范的地方融資平臺的隱性負債,這個機制應該有一套制度和規則,一定要更清晰、透明地按照規則接受應有的約束,走全套的程序,實行全程的監督。

  接受《經濟參考報》記者采訪的業內專傢表示,雖然發債額度和規模占地方財政收入比例不是很高,但推進自行發債試點對改革和完善目前財政體制和發展債券市場是一種有益的嘗試。要徹底解決正在擴張的地方政府性債務問題,亟須探索一整套完善、透明的地方發債制度和規則,替代不夠規范的地方融資平臺負債。

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