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7年84個月總計還122.7萬

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全省農地建地個人銀行農地貸款,
一人500萬,15年還, 年息4%
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公司信貸 工廠大額貸款
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公司名下房屋貸9成
全省農建地個人貸款年息4%

申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

內容來自sina新聞

周大生被曝黃金摻假重啟IPO 對加盟店控制有限

??周大生對加盟店控制仍有限

??在兩年前央視“3·15”晚會上被曝出黃金摻新竹縣二胎假問題後,周大生擬再度沖關IPO。但其此前摻假問題事發加盟店,公司目前對加盟店控制仍有限,有可能影響其形象和經營業績

??又是一年“3.15”,離周大生珠寶有限公司(以下簡稱“周大生”)被曝出黃金摻假事件正好過去瞭兩年。

??2013年,已接受廣發證券上市輔導的周大生因質量問題不得不暫停IPO,之後2014年意圖借殼昆百大曲線上市也以失敗告終。幾經試水資本市場的周大生又於2014年年末發佈首發上市招股說明書,擬登陸中小板。

??記者在查閱公司招股書時發現,在被曝出產品質量問題的2013年,周大生的營業收入卻不降反升,這得益於公司良好的營運能力還是該年的搶金潮?面對相對獨立的加盟店,如何控制其產品質量?黃金價格下跌影響經營業績,公司又是如何應對的?就以上相關問題,記者於2015年3月10日致函周大生,又於次日多次致電招股書提供的公司電話,但電話無人接聽,而采訪函也未見回復。

??質量問題無礙營收增長

??周大生在2013年的央視“3?15”晚會上被曝出黃金摻假問題,公司信譽受到較大沖擊,但這並沒有在當年營業收入上體現出來。

??記者查閱其招股說明書發現,2012年周大生實現營業收入20.9億元,2013年則同比增長27.7%至26.8億元。2013年公司發生如此重大的產品質量事件,營業收入卻不降反升,自營店和加盟店數量都比上年度有所增加。假如招股說明中的數據真實,則表明周大生良好的危機處理能力和銷售能力。

??摻假事件後,周大生在全國范圍內進行瞭召回相關批次產品等措施。同時為瞭鞏固品牌形象和影響力,公司加大瞭在央視、地方性電視臺和平面媒體的廣告投放力度和婚博會、各地珠寶展等展覽會的參與力度,2013年周大生的廣告宣傳費達3885萬元,較2012年同期增長35%。廣告費用的增長雖然吞噬部分利潤,但在信任危機後能部分挽回品牌形象也是“物超所值”。

??同時,營業收入的增長也得益於2013年的“搶金潮”。2013年因國際金價大幅下跌,市場出現搶金熱潮。不少消費者提前購買黃金產品,黃金珠寶上市公司也因此業績普遍大漲。

??不過,即使加大瞭宣傳力度並搭瞭“搶金潮”的順風車,公司在被央視曝出質量問題後,如何令業績增長近三成,由於公司方面並未給出合理解釋,仍有令人質疑之處。

??對加盟店控制力有限

??公司被曝出黃金摻假,事發公司某加盟店。但目前來看,公司對加盟店的控制力仍然有限。

??周大生此次IPO欲募集14.6億元,其中9.7億元用於建設營銷服務平臺。同時,周大生還欲新增1000傢加盟店。加盟是指公司授權加盟商按照統一的業務和管理制度開設加盟店,加盟商擁有對加盟店的所有權和收益權,實行獨立核算、自負盈虧。信貸高雄旗山信貸南投南投農地貸款

??截至2014年6月30日,周大生在全國擁有營銷終端門店2101傢,其中加盟店1768傢,自營店333傢。2011年~2014年上半年,公司加盟業務收入占主營業務收入的比重分別為57%、53%、45%和46%。

??有珠寶分析師指出,由於珠寶店和專櫃的投資數額大,采用加盟方式可以最大程度利用加盟商的資金和渠道關系等,彌補自身資源的不足。但同時,加盟商的人員、資金、財務、經營和管理均獨立於公司,若未來公司產品質量監督等無法跟上加盟店數量迅速擴張,導致部分加盟店管理不規范,甚至出現其經營活動違背公司品牌經營宗旨的情形,將對公司的形象和經營業績造成不利影響。而珠寶行業老大周大福則以自營店為主,可以較好地把控單店的運營質量,為客戶提供更好的服務體驗。但側重自營店會占用大量公司資源,同時其擴張的速度也會相對較低。可見,加盟店和自營店兩種商業模式各有利弊,公司應該根據自身發展狀況選擇合適的商業道路。

??同時,2013年“搶金潮”之後,珠寶業隨即出現瞭增長放緩的情況。黃金珠寶企業經過近年的高速發展,也進入瞭一個調整期。此時周大生大舉增加加盟店和自營店,逆勢擴張效果如何,有待進一步觀察。

??存貨跌價準備吞噬公司利潤

??對珠寶行業來說,存貨占用瞭高額資金。招股說明書顯示,2011年~2014年上半年,公司存貨凈值分別為7.9億元、11.2億元、11.8億元和14.2億元,占流動資產比例分別為59%、69%、64%和 72%,公司存貨規模較大,占流動資產比重較大。若鉆石、黃金等主要原料價格大幅波動,公司將計提大額存貨跌價準備,吞噬公司利潤,減少經營成果。例如2013年由於金價下跌,公司計提存貨跌價準備4300萬元,占2.4億元凈利潤的18%。

??黃金等原材料價格波動的風險還表現在其他方面:金價下跌時可能出現進價比售價要高的“倒掛”現象;原材料價格波動導致公司產品毛利率不穩定;金價影響消費者對素金、鑲嵌飾品價格走勢的判斷,進而影響產品的需求量和銷售量等。

??為瞭對沖金價下跌風險,公司通過向銀行租入黃金或者期貨賣空交易等方式進行套期保值。2013年對沖工具產生的收益為1263萬元,而同期計提存貨跌價準備造成的損失為4300萬元,套期保值效果約為29%。與同行業老鳳祥50%~70%的套期保值率相比,公司的避險能力還有待提高。規避風險也是一個企業營運能力的體現,從這方面來說,周大生還與其他龍頭企業有差距。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-03-17/13535983475067869508284.shtml

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